| www.Cityhome365.com 2006-1-20 17:02:49 文章来自:都市家园短租公寓网 |
作者：王健 王兴生
在上海、北京等城市商务酒店公寓迅速发展，在海南，休闲度假酒店公寓，也正在沿着黄金海岸线布局。酒店公寓给房地产开发商带来了丰厚的效益，也给投资者带来丰厚的回报。酒店公寓正在成为酒店业的重要补充，具有最好的发展前景。
酒店公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
在中国，酒店式公寓伴随改革开放而产生和发展。最早出现在深圳，其后在北京、上海等大城市相继发展。它除了彰显投资理念外，更有时代经济文化背景。人们的生活方式发生了很大的变化，富有阶层人的流动性更强，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到这些“流动”者的广泛欢迎。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。
酒店公寓的兴起，在于它在功能、所有权、收益所具有的优势决定的。
酒店式公寓－开发商高投入高收益的奶酪
在北京新火车站附近，一幢几近烂尾的楼盘，穿上“酒店式公寓”的马甲后，经过精装修，取名“汇展阁”，其价格竟然卖到每平方米3万元左右，并且一抢而空。开发商赚得浑身流油，成为富翁。由于经营得好，购买公寓的业主也有丰厚的回报。至今，汇展阁还是业内人士津津乐道的话题，并成为房地产经营中的经典案例。
在北京，伴随中国经济的快速发展，国际国内商旅人士的迅速增加，造成酒店式公寓的需求增加，尤其是对高档外租酒店公寓的需求则逐年攀升。据统计，到2005年第一季度末，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式公寓有近40个，共提供近3万个住宅单位，总建筑面积超过200万平方米。作为国家的政治文化中心，北京凭籍先天优势，大量国外企业、机构纷纷在京设立驻华分支机构、办事处。由此带来的大批外籍高管人员成为众多酒店公寓服务的对象。在北京的跨国公司高层管理人员，海外社团，驻华使馆工作人员以及港澳台人士，构成了北京酒店式公寓的主要租住客群。
北京这种酒店公寓，在市场的销售情况一直火爆。目前公开推广销售的有帝景豪庭酒店公寓和晶都国际的行政公寓，一抢而空。120平方米左右的二室一厅的户型销售最好，这主要是因为该户型是最佳的商务公寓规格，适于出租，也满足生活需要。尤其是一些国际著名酒店管理集团管理的酒店式公寓的需求更为广阔，今后酒店公寓将会成为新的高档地产投资类型。
上海作为中国经济、金融中心，大量外资企业，办事机构纷纷把中国区总部，甚至亚太区总部安置在上海，这进一步巩固了上海作为远东大都市的城市地位，由此带来的大批外籍人士形成了上海酒店式公寓的主力客群。到目前，建成并基本投入使用的酒店公寓项目有80余个，总建筑面积在200万平方米以上，主要分布区域是浦东、长宁、虹口、黄浦、静安、卢湾。据统计，2004年推出的19个小户型物业中，有13个是酒店公寓，均价基本保持在每平方米16000元以上。作为商务往来频繁的国际化大都市，上海具备了发展酒店式公寓的先天优势条件。去年以来，位于上海中心地段的小户型楼盘受到追捧，成为上海最热门的盘子，比如“青年汇”酒店式公寓，“金银汇”投资型办公楼，差不多一开盘就被抢购一空。位于襄阳南路上的巴黎时韵，更以新名词“产权式商务酒店”开盘，至今销售率已过80%。
据资料显示，目前上海市场约有9000套左右的酒店式公寓供应，出租率基本保持在85%以上，特别受到一些外籍的高端管理人士的欢迎，市场前景十分看好。此外，不少外籍人士初到中国，都比较青睐酒店公寓，这种有品牌的酒店式公寓让他们比较有安全感，可确保日常生活设施的及时维护和修理。因此比起高档公寓和别墅来，他们更愿意选择酒店式公寓。
在上海、北京等城市，酒店公寓的投资回报在达到8％左右，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。
海南房地产在经历了90年代初期泡沫的破灭之后，房价大幅下滑，1999年跌到谷底，2000年起开始稳步回生。由于吸取了过去的经验教训，海南房地产显现出平稳、健康的良性发展态势。普通商品房价格每平方米2000元左右，在全国大中城市中居较低水平。近两年，海南适应旅游房地产的发展，酒店公寓开始崛起，产品畅销，价格攀升，成为热点。海口的“花开四季”、三亚的“时代海岸”等酒店公寓都出现热销的场面。高档酒店公寓都采取精装修，配家具家电，价格多在每平方米8000――10000元。
据统计，到2005年第三季度末，海南已经建成和正在建的中高级公寓项目50余个，其中酒店式公寓有30余个，共提供近6千余个住宅单位，总建筑面积超过50万平方米。
海南虽然经济不很发达、但是具有全国最好的阳光、空气、大海、沙滩，是全国著名的旅游区。这一特点，决定了海南的酒店公寓与北京、上海等城市相比，有一个明显的区别：北京、上海的酒店公寓多在商务中心区，而海南多在蓝蓝的大海边；北京、上海的酒店公寓的购买和租用对象多是商务人群、城市白领和国外管理人员，而海南多是经济发达地区老板和富有阶层的第二居所和度假区。海南的优势在于：
第一，独特的生态资源优势。“空气、阳光、大海、沙滩”，椰风海韵是海南独一无二的资源，因而，被称为“生态岛、健康岛、美丽岛”。
第二，海南从地理面积上来说，陆地面积是最小的省，而海岸线又是最长的。曲折的海岸线，造就了千姿百态的海景房。
第三，海南是旅游大省，具有良好的旅游发展前景。
第四，海南汲取了10年来的房地产泡沫的教训，目前房地产价格适中，对中、高阶层的消费者、投资者具有强大的吸引力。
酒店式公寓的魅力在那里
酒店式公寓旅的魅力在于它的功能、产权方面的优势和特点：
特点之一：酒店公寓与传统的酒店相比，在公共硬件配套设施上比一般高级公寓好，但和高星级酒店相比，还是略逊一筹，因为它毕竟没有高星级酒店那样的大堂、餐厅、以及其它相配套的硬件条件，但在软性服务就不相上下了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。
特点之二：酒店公寓则是一种提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道，将星级酒店的极至化人性服务融入日常生活服务之中。因此，酒店式服务公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效的一种物业，但其本质仍然是公寓。
酒店式公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30％，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。
特点之三：酒店公寓以小产权为特征，相对集中管理的酒店公寓，它多半以“小户型单身公寓”的面貌出现。从2000年开始，这类物业以迅雷不及掩耳之势冲进上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资者。这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主自由居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营。
这类酒店公寓。但因为面积小、总价低，自然进入的门槛就低，人员层面也自然下降。虽然统一管理，但小业主们仍然拥有相当的自主权，在管理上有相当的难度，在品质上自然就容易参差不齐。
当然，也有一小部分以大产权为特征的酒店公寓，以高端客户为主要服务目标的、统一经营管理。这类公寓开发商改出售为出租。不零星出售，只出租。主要对象是从事商务活动的中外人士，为其提供国际化的居家服务设施。也有一些外商投资者看到介于酒店和公寓之间的酒店式公寓的投资回报高，往往整体购买，出租经营。
特点之四：酒店公寓的业主所有权、使用权不同于产权酒店（也称公寓酒店）
现在的市场中还有一种产权式酒店。“产权式商务酒店”，它的实质是酒店，它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是纳入酒店的行业管理范畴的，简单地说，它所销售的就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。比如，三亚五星级酒店――天域酒店，二期客房以产权酒店方式对外发售。
产权酒店的特点上与酒店公寓有许多相同之处：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房，也有的完全按照酒店标准间和套房设计，不带厨房，酒店配套设施一应俱全。其二，它在配有全套的家具电器的同时，还能够为客人提供酒店的专业服务。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。如三亚天域酒店的产权公寓，完全享受酒店的餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等五星级酒店服务。
但产权酒店和且租且用的酒店式公寓不同，它的最本质的区别在于购买者购买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。简单地说，产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购客房的使用权赚取收益。其实质是投资获利。
产权酒店的投资者拥有物业的所有权，收益权，但几乎没有使用权。而酒店公寓的业主既有所有权、出租权、也有使用权。
酒店公寓的发展前景及投资选择
业内预测，酒店公寓具有多方面优势，发展前景十分广阔。
第一、酒店公寓业主每套小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。统一管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。
第二、产品功能兼有，投资和自用双重优势。它兼有酒店、公寓和办公楼的各自的长处，因此受到商务人士和休闲度假者的欢迎。
第三、拥有产权。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。
第四、投资者广泛，市场需求大，房产有升值空间。其一，随着中国加入WTO，将会有更多的国际跨国公司在中国设立公司，酒店式公寓这类物业成为它们的首选。其二，国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。其三，购房置业的门槛逐步降低，不少年轻的白领阶层也纷纷加入置业队伍。单身公寓面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族，尤其是外来技术人才格外有吸引力。其四，休闲度假成为富有阶层的生活方式，在环境优美的海滨购买、租用酒店公寓成为时尚。
第五、开发商投资收益高。具有关资料分析，目前房地产开发商开发普通商品房，收益率在30％――50％，开发酒店公寓、产权酒店，收益率在40％――70％，并且畅销，风险低。
购买酒店公寓的投资者并不一定都赚钱，因此，要对酒店公寓的价值进行分析、评估，控制风险。
其一、投资酒店公寓首要的是选择地段。要对酒店公寓的地段进行评估，商务酒店公寓要优选ＣＢＤ商务中心区。商务中心区是一个城市商务活动最活跃的地区，是经济最发达的地区，是大量中小型公司和年轻的白领聚集在这些区域。在这里安家置业，方便自不必说，更重要的是机会更多，最有可能利用这一区域的人流、资金流、信息流，取得成功。在这些热点地区的投资酒店公寓风险较低，回报较高。对度假酒店公寓投资，要优选环境优美、适宜游泳、交通方便的一线海景房，能给度假者带来一种身居世外桃源，进入仙境的体验。
其二、酒店公寓的管理公司是否具有品牌。酒店公寓与高级公寓的显著区别在于通过管理公司的经营和管理为业主取得高于公寓的收益。而要实现这一优势，管理酒店公寓的管理公司是酒店公寓投资高回报的核心因素，也是酒店公寓的生命力所在。据报道，北京一家酒店公寓售房时承诺回报业主8％，可是，连续2年，1％的回报也达不到，业主愤怒了，可是，面对根本就没有经营管理能力的物业管理公司，也无可奈何。因此，投资者要选择那些具有品牌的四、五星级酒店管理公司管理的酒店公寓，如果是具有知名度的国际品牌的酒店管理公司管理，就更有优势。
其三、选择具有特色的酒店公寓。酒店公寓的特色要与使用者的个性化需求相适应。租住酒店商务公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、办公环境有着独特的理解与需求。同时，公寓本身也应是有特色的，包括楼型、建筑质量、装饰、环境、配套等。
其四、要评估酒店公寓的销售价格，质价相符。一些开发商利用酒店公寓概念把楼盘价格人为炒作上去。衡量标准是酒店公寓与周边的高级公寓的价格相差不至于悬殊
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