一、 2006上海饭店业现状

1、上海饭店业的构成:星级饭店与社会旅馆
    上海广义的饭店业即住宿业,目前有3800多个单位,主要由两大部分构成,即星级饭店与社会旅馆。两者之间的区别,不在其规模大小,也主要不在其档次高低,而是基于市场与服务的差异。星级饭店提供多功能服务,即除了客房住宿以外,还有餐饮服务、康健娱乐设施服务、会议设施服务等等。这种服务有深度豪华的(如四五星级等高档饭店),也有浅显低档的(如低星级饭店);社会旅馆提供单一的有限服务,即客房住宿(有的虽有餐饮,但只是附属于客房,主要解决吃早餐的问题)。但在客房住宿服务的深度方面,其内部存在较大差异,其设施并不都是浅显低档的,有不少是深层次中高档的。如格林豪泰在上海的两家连锁酒店,其客房服务的设施水平不亚于三星级饭店。

2、星级饭店的数量、分布及其特点
    截至到2006年一季度上海共有正式评定的星级饭店351家,其中五星级25家、四星级41家、三星级131家、一、二星级154家。此外还有25家左右相当于四、五星级水平但尚未评星的饭店。从分布状况看,四、五星级饭店大都集聚在中心城区。尤其是五星级饭店,主要分布在静安、卢湾、长宁、徐汇、浦东等区的中心商务地带;这与五星级饭店的功能定位和适配环境基本一致。近、远郊地区目前尚未有正式挂牌的成熟的五星级饭店;四星级饭店仅有宝山的宝山宾馆、奉贤的悦华大酒店与嘉定的迎园饭店。三星级以下饭店相对平衡,全市18个区与崇明县均有分布。从星级饭店经营情况来看,存在着这样一个特点,即星级较高的饭店经营情况较好,星级较低的饭店经营情况相对较差。如2005年的出租率,五星级饭店为72.33%,四星级68.70%,三星级63.23%,二星级60.06%,一星级59.44%;2005年的平均房价,五星级1362.00元,四星级640.76元,三星级334.71元,二星级210.33元,一星级184.57元。

3、社会旅馆的数量、分布及其特点:
    截至2005年底,上海有各类社会旅馆3460余家(床位17万多张),分布在全市各个角落。根据其客房结构的不同,社会旅馆可大致分为三类:一是青年旅店,其客房特征是一房多铺,房内不设独立卫生间(一般是使用楼层公用洗漱与卫生设施);二是假日旅店,其特征是一房两床(或三床),内设独立洗漱卫生设施(也就是一般概念的标准客房);三是经济型商务旅店,其特征是在一房两床含独立卫生间的基础上增强商务功能(如有相当比重的单人大床房、客房内配置独立写字桌、软座椅或简易沙发、上网功能等)。社会旅馆整体来看有这么几个特点:(1)价格低廉但跨幅较宽(2)分布不均匀但相对合理(3)动态变化频率较快(4)新型经济型连锁旅店发展迅速。

4、存量饭店的供需状况:
    2006年初上海存量饭店供需的总体状况可以概况为两句话,即“大体平衡,部分酒店略有供余”。这与三年前的“总体平衡,高星级略显紧缺”已经有所不同。我们可从客房率分析看到这一点:2005年上海旅游饭店的平均客房率为66.43%,与2004年68.74%相比,下降了2.31个百分点;其中星级饭店客房率为65.64%,与2004年69.05%相比下降了3.41个百分点,与2002年71.82%相比,则下降了6.18个百分点。年平均客房出租率的下降反映了市场供应趋松,从三年前“总体平衡、高星级略显紧缺”演变到目前的“大体平衡、略有供余”。形成这一变化的原因主要有二:一是酒店客房供应以较快速度在增长。上海这两年每年都有大量新客房投入营运。仅高端市场领域,2004年就新增酒店9家,客房2065间;2005年新增12家,客房3313间。二是酒店房价升涨较快,抑止了部分消费需求。2003年上海星级饭店年平均房价463.39元,比前一年上升9.4%；2004年539.16,比03年上升16.35%；2005年599.19元,比2004年增长11.13%。

在总体供应趋松的情况下,各星级供需关系的变化幅度又不完全一样:

五星级酒店：近年来出租率逐步下降，但保持在70%的平衡底线之上（2002年77.40%-2003年61.93%-2004年 75.73 - 2005年72.33%）;表明供需基本平衡,三年前略显紧缺的状况得到缓解;

四星级酒店:近年来出租率逐步下降,且05年跌破平衡线1.3个百分点,(02年76.95%-03年61.64%-04年72.22%-05年68.70%);表明供求基本平衡,但已有潜在供余;

三星级以下酒店这几年一直是在平衡底线以下滑动:

三星级：从02年69.67%-03年60.36%-04年65.71%-05年63.23%;

二星级：从02年66.89%-03年61.19%-04年66.61%-05年60.06%:

一星级：从02年54.11%-03年60.76%-04年61.07%-05年59.44%;

因此都已有明显供余迹象。

值得注意的是,一二三星级酒店出租率的下滑并不代表中低档市场消费需求的衰减,而是反映了中低档住宿业中的洗牌现象。因为与此同时,社会旅馆中的新型经济型连锁店这两年在迅速膨胀,且在客房总量增加的同时出租率居高不下(均在80%以上)。(新型旅店连锁不同于旧式旅馆之处,一是趋新,即在有限服务和简洁的前提下,设计装修与设施配置比较贴近市场需求变化;二是品牌与连锁,使质量趋向稳定并产生广告效应。)新型经济型连锁旅店的旺盛需求,一部分是由于它作为新产品自身开发出来的,另一部分则是从三星级以下酒店的原有份额中吸引过来的。

二、 2006年的供需变化与后三年的趋势预测

1、新增需求的预测
    影响饭店市场需求的因素很多(如国际国内各种类型的会议、展览,非会展型的大型活动和体育赛事,商务贸易的差旅活动,包价与散客的旅游等等),但最终都可归结于两大块的变化,即入境过夜人数和国内抵达过夜人数的变化。因此对2006年需求的预测可以从这两方面来量化计算。
从入境过夜人数看,上海进入21世纪以来一直保持上升趋势(2003年因SARS影响除外):2000年180万 -2001年204万(+13.3%)-2002年272万（+33.3%）-2003年245万（-9.9%） -2004年385万（+57.14%）-2005年444.5万（+15.32%）。2006年,上海旅委争取实现的目标是入境过夜人数510万人次,比2005年新增66万人次,增幅为14.86%。我们以此作为计算需求的依据。假定平均每人次住两夜,66万人次的新增量折算成对饭店客房的需求大约是132万个床/夜。再按一年365天,客房率70%,客房与床位之比为1:1.5计算,这个需求相当于新增3444间客房的量(1320000÷70%÷365÷1.5≈3444)。
从国内抵达过夜人数看,上海2005年国内抵达9011万人次。2006年争取目标为9500万人次,比2005年新增489万人次。如按照其中三分之二的人过夜,过夜者中80%住旅店(或宾馆),每人次平均住两夜计算,大约需521.6万个床/夜。再按一年365天客房率80%,客房与床位之比为1∶1.75计算,即相当于新增10207间客房的量(5216000÷365÷80%÷1.75≈10207)。
将上述两方面结果相加后可见,2006年饭店市场新增的需求总量为653.6万个床/夜,折合成酒店客房约为13651间(其中高中档客房3444间,中低档客房10207间)。

2、新增供应的预测
    饭店市场中的供应就是正在营运的酒店客房的总和。这两年由于饭店经营情况良好以及对世博会需求的看旺预期,众多投资纷纷趋向建造酒店与新型旅馆,从而使上海饭店市场的供应状况发生变化。从中高端市场看,2004年有9家新酒店投入营运,新增客房2065间;2005年新增12家,客房3313间;2006年,预计新开业酒店至少有16家(注1),客房约5129间。而中低端市场中,新型经济型旅店在前两年大发展的基础上膨胀的速度会更快:仅锦江之星、如家、莫泰旅店、宝隆居家、格林豪泰、美兴、速8、假日快捷等八家国内外连锁旅店2006年在上海地区的新增计划就有45-48家店之多,客房8700多间(注2)。再加上其他新生连锁和单体旅店,其总增量不会少于70家,客房不会少于10000间。这个数字加上中高档市场的5129间客房,2006年的新增客房总数至少应有15129间。

3、2006当年供求关系的预测
综上所述,2006年新增需求折算成客房大约是13651间(其中高中档客房3444间,中低档客房10207间),而实际新投入的客房则在15129间(其中高中档客房5129间,中低档客房10000多间),因此两个增量之间会出现差异,即新增客房会有1478间左右的剩余(其中高中档客房1685间,中低档客房-207间)。相对于十几万间客房的饭店业整体来说,这1478间客房的供余量不算大,其中一部分还会被往年的供缺积帐所消化,但其对出租率的下行压力无疑是存在的。因此可以预测,2006年出租率整体下调的现象还会存在。另外,由于旅游经济增长方式向效益型的转变、客源结构比重向会展商务的进一步倾斜、以及国内房价水平低于国际的实际差距等因素的存在,2006年上海饭店的房价仍处于上升态势。当然,一般来说房价上升会对消费需求和出租率产生负面影响,但从上海情况看这一影响主要是在中低端市场产生作用,而这一领域中的其他一些因素又会部分抵冲或消化这一作用(如一些新型连锁旅店来自旧式旅店的改造,其增量来自旧式旅店的减量,因此在引发或提高部分消费需求的同时,对客房供应总量不产生影响,从而部分抵消了上述负面影响)。因此,预计2006年上海房价升涨幅度应该仍会大于出租率的下调幅度。

4、2007年-2009年的供应趋势。
    据不完全统计,上海目前至少有60个在建拟建高星级酒店项目将在2007年及其后两年完工,其客房总量按平均每个320间计算大约是19200间(注3)。根据前述条件(即平均每人次住两夜,一年365天,客房率70%,客房与床位之比为1:1.5)计算,这个客房数可用于接纳367.9万增量的入境过夜人次;加上2006年新增高星级客房5129间的接待能力98.3万人次,到2009年底,上海仅高星级饭店的存量一块已有接待910.7万(444.5万+98.3万+367.9万)入境过夜人次的能力。这个量用于接待2010世博会的相应客源也许尚有短缺,但以常态的发展来衡量已是足够有余了。
考虑到:(1)在这三年中还有新型经济型旅店客房的巨额增量;(2)酒店建设的周期(从项目立项到最终投入使用)一般至少要三到四年,因此2007年以后开工的项目,到2010年时不一定能完工投入使用,而当它们能进入市场形成实际的客房供应能力时,又已过了世博会的需求高峰期;(3) 世博会的用房不能都靠新建酒店来解决,而是要同时兼采其他途径。因此,从现在开始就应当对高星级酒店的新建投资进行劝阻,以避免后世博会时期出现大量过剩。为此建议:(1) 今后三年内,在尽快完成现有拟建在建项目、确保其在2009年底之前能投入使用的同时,除中心商务地带和确实具备高星级酒店设配环境的地区必要时作一些新增布点之外,不宜再有过多高星级酒店的新建投资。(2) 兼采其他途径解决世博会的接待用房。其中除开发利用本地其他各类资源以外,应根据国际上接待超大型活动的经验做法,充分利用上海周边地区的住宿资源。目前我们已与江浙两省有关部门联系,将对距上海一个多小时车程之内(主要是江苏的苏州、无锡地区,浙江的嘉兴、杭州地区)酒店的数量、布局与接待能力进行调查。

注1: 这16家酒店及其客房数为:

五星上将酒店,223间;世茂艾美国际广场酒店,776间;北外滩世茂凯悦酒店,618间;证大丽笙酒店,361间;吉臣酒店(吉林大厦),300间;洋洋显达度假酒店,302间;千禧海鸥大酒店,307间;龙之梦商城宾馆,700间;复旦皇冠假日国际会议中心,309间;复旦太平洋金融学院国际交流中心,186间(该中心05年夏试营业时投入199间客房,余186间当时未装修,拟待客源上去后再装修投入营运,故这里将其列入06年的潜在增量);东郊宾馆,180间;金水湾大酒店,157间;龙之梦丽晶酒店,311间(该店客房总量511间,05年11月开业200间,余311间预计06年开出);淮海国际酒店,167间;璞邸精品酒店,52间;临港豪生大酒店,180间。

注2: 2006年新型经济型连锁旅店在上海地区的发展预测:

在上海地区的发展预测:

连锁旅店名称   新增旅店数   新增客房数
  锦江之星       11家        1900间
  莫泰168        7家         3000间
    如家        8-10家       1000间
  宝隆居家       3-4家      300-400间
  格林豪泰       10家        1500间
    美兴         2家          400间
    速8          3家          300间 
  假日快捷       1家          250间
    总数        45-48家    8650-8750间 

注3:在建拟建酒店的客房数在建设过程中会因各种原因而调整(如2006年将投入市场的北外滩世茂酒店最初的规划只有200间客房,由于形势看好,在建设过程中业主将原计划的一栋公寓楼也改为酒店,使实际客房在开业时将达到618间),因此这60个项目的客房目前尚无法精确计算,故此处按2006年开业酒店的平均数320间来预测