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| 杭州酒店式服务公寓国际化城市的塑造力 |
| www.Cityhome365.com 2006-10-11 15:53:50 文章来自:都市家园短租公寓网 |
杭州酒店式服务公寓起步虽然相对较晚，但是伴随着杭州在长江三角洲经济地位的日益突出和国际化商务活动往来的日渐频繁，商务形态的国际化必然要求商务配套物业提升和匹配，这无疑助推了作为商务公寓升级版的酒店式服务公寓的快速发展。同时，衡量一个城市国际化和发达程度重要标志的高级服务业，比如，咨询、金融、科技、法务、物流、会展等行业在快速发展和提升，完善杭州高级服务业结构的同时，必然会拉动国际资金、机构、人力资源、信息的交流和互动，使得酒店式公寓开发前景广阔，这也成为一个城市高级服务业发达和国际化程度的象征。目前，杭州市场酒店式服务公寓方兴未艾，即将投放及在售的酒店式公寓有10余个项目，主要有世贸丽晶城欧美中心、锦绣天地、西湖金座、东方金座、深蓝广场、华润西子中心、名珏商务公寓、龙禧硅谷等，总计为1200多套，分布主要在西湖、市中心、世贸黄龙三个板块。位于杭州最成熟的商业板块武林广场附近的华润西子中心共有400套酒店式公寓，新近推向市场，位于该区域的深蓝广场目前已进入尾盘销售阶段。而最近，位于世贸黄龙区的欧美中心依托于其近20万平方米的建筑体量和成熟的商务氛围，将于9月份向市场推出100多套酒店式行政公寓，引起了国内外的广泛关注。这类酒店式服务公寓都以高标准的精装修产品，高档次的管理模式推向市场，虽然目前还未交付使用，但从销售情况来看，都取得了不俗的市场表现，成为一支新的“生力军”。
酒店式公寓城市高级服务业发达的象征
酒店式服务公寓的概念在杭州的兴起是近两年的时间，而市场上对这种物业形态的理解部分还停留在单身公寓或者商务公寓的基础上，这就非常容易混淆。事实上，无论是单身公寓还是商务公寓区别于酒店式服务公寓的最大之处便是服务，这不仅仅是服务的内容，还有服务的管理公司和模式。因为从市场定位、管理模式、服务内容方面来说，酒店式公寓不仅是一个高档公寓的升级版和房地产产品的创新点，也是一个城市向国际化发展的必然需求和结果。
根据对发达国家同业情况的考察，酒店式服务公寓是一个国家和地区发展到一定阶段后，将长期发展和存在的一个物业类型。随着我国城市国际化进程的推进和金融、商务、房地产等相关领域开发程度的加深，酒店式服务公寓已经成为市场的新宠，在我国北京、上海、深圳这些高级服务产业相对发达的城市，市场供需旺盛，表现上佳。2006年以来，上海高档酒店式公寓成为海外基金竞逐首选，市场表现受人瞩目：摩根士丹利收购中央公寓的其中一幢，面向跨国企业驻沪员工放租；香港协和集团收购了本来为ING持有的新天地附近的盛捷高级服务公寓；高盛则买下虹桥花苑酒店式公寓…；在北京，据高力国际发布的最新研究报告显示，过去3个月里，北京豪宅市场的平均租价下降，创下自2000年至今的最低点，但高档酒店式公寓的租金不降反升。自1999年以来，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8％—10％之间，其较高的投资回报率吸引了众人的目光。
来自省政府相关部门的统计，过去5年，浙江吸收外商直接投资（FDI）252.2亿美元，比“九五”时期增长236.9%。随着跨国公司进入和跨国并购快速发展，大手笔投资明显增多。截至2005年底，累计已经有76家世界500强公司在浙江投资兴办了195家外商投资企业，大量外籍经营管理者和专业人士进入杭州，优厚的津贴补助和大量驻杭外籍人士均乐于租用豪华完善并能提供中、长期居住的场所，保证了酒店式公寓有稳定的客源。同时，2010世博会副东主身份已无可质疑，也带来了酒店式公寓得天独厚的市场发展契机。
杭州酒店式公寓经营模式加速升级换代
上海酒店式公寓市场，经过多年的积累演变，已经相当成熟；而杭州市场由于起步较晚许多地方还未完善，可以说上海现在的酒店公寓市场即是杭州酒店公寓市场的将来。
虽然目前杭州市场上的酒店式服务公寓在未交付阶段销售表现较好，但是一个被市场面公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间，甚至能否最后成功，还要看以下六个方面：一看位置：是否具备可持续发展潜力，高档酒店式公寓的出租率直接受物业所在区域板块的商务活动活跃程度的影响；二看品质：建筑设计、内部装修等是否符合客户个性化需求；三看经营管理：项目是否聘请知名的专业公司进行经营管理。酒店式公寓项目是一个投资和自住兼顾的项目，酒店式公寓进入租务市场中，客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供稳定的入住率、投资回报率和良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品附加值和直接收益率；四看完整计划：每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有，一般国际知名酒店公寓管理公司会制定完整详实的租务计划；五看推广：注重品牌效应，持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；六看区域市场整体经济的发展态势。
总结上海市场上经营良好的酒店式公寓的成功因素，地段、产品品质、推广、完成计划等在杭州目前市场上的高级酒店式服务公寓项目中都有体现。比如，世贸丽晶城欧美中心的酒店式行政公寓客户定位为世界500强企业的总裁、经理和高级行政人员，其室内设计聘请了世界一流的酒店室内设计企业美国HBA。财富中心的室内设计细节处体现温情，让酒店有了“家”的感觉（如图）。至于今后的管理，世贸丽晶城欧美中心更是斥巨资引入国际知名的服务式酒店公寓管理公司入驻经营管理，一方面是看重国际公司强大的市场行销体系和稳定的全球跨国集团顾客群（世界500强中的400强都是该服务式酒店公寓管理公司的客户），与欧美中心酒店式行政公寓的市场定位相吻合；同时，专业的国际服务式酒店管理公司拥有一群高水准的，在服务公寓领域内具有丰富经验的专业人士管理，获得的顾客满意度接近99%，顾客回住率接近100%的服务美誉度。不难发现，开发商对于酒店式管理公司软优势的重视已从联姻省内知名酒店管理公司、国际著名酒店管理公司直至国际知名的服务式酒店管理公司，引进的合作品牌经营更为专业化、国际化，服务也更细化，从而保证了酒店式管理公寓项目的持续成长。相信，欧美中心选择国际服务式酒店管理公司的思路和模式，必然为浙江酒店式服务公寓管理、经营市场带来创新的借鉴。
高档酒店式服务公寓市场前景看好
受宏观调控影响，房地产市场短期内虽然出现一定幅度的调整，但长期发展应更为稳健，而酒店式公寓项目不属于中央70%的调控范围。因此住宅市场总体处于相对低迷状态，但从四五月份房产市场的表现看，市场刚性需求存在，而高档酒店式公寓一般分布在高端商务区周边，具备供应稀缺和地段优势。
目前高档酒店式服务公寓具有良好的投资前景，主要基于以下几个因素：酒店式公寓的经营具有回报率稳定的特点，据保守估计，目前杭州黄金地段的物业经营所带来的年投资回报率能达到4-6%，如果经营有方，这一数字有可能达到10%。其经营收入就是固定的房租收入，酒店式公寓管理公司可以依托稳定的客户体系，很好地控制经营成本，预测经营收益，使得酒店式公寓的经营具有可预见性，确保了投资者的收益。另外，与酒店式服务公寓经营相关性较强的四、五星级酒店的净收益值也稳步上升，对酒店式公寓在未来3-5年内的经营收益，可以持乐观的态度。稳定的收益率，使得高档酒店式服务公寓成为投资者的上佳选择。,
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