酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。酒店服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。　　国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。　　借鉴国内最近5年的酒店式公寓的发展历程，分析此类产品市场、及前景……

    摩登时代的精致住家

　　武汉酒店式公寓的出现可以追溯到2000年。
　　江汉路１２６号，一栋共２６层总高度近百米的高层建筑正在建设之中。
　　或许是特殊的地理位置使然，在营销推广过程中，该楼盘的名称及定位几经更迭，从长盛大厦到台北之星，从写字楼到商务楼。
　　最终，找到了一个似乎更好面向市场的方式——酒店式套房公寓。
　　在总计２６层的建筑中，物业类型进行了这样的安排：大楼1-8层为商场，9层为设备层；10-22层为酒店式套房公寓，23-24层为复式楼。
　　广告上宣称：台北之星，酒店式公寓，摩登精致住家。
　　2000年的武汉房地产还处于懵懂之中。酒店式公寓的概念无疑过于先行。
　　酒店式公寓是什么？介于酒店和住宅之间。
　　解释仍旧含糊。
　　不过关于其用途和购买的价值，台北之星却阐述的比较清晰：
　　1、 日常接待用——房型设计标准为酒店式套房，其厨、厕齐备，交通方便，环境一流，非常适合单位接待用。不但省下一笔招待费，同时还可增值。
　　2、 办事处、分公司——首付3万，月付800元，买比租更划算。
　　3、 作单身公寓——面积适中，总价不高，交通方便，安全舒适。
　　4、 最佳投资工具——武汉市流动常住人口达200万，长期停留酒店房价太高，不划算；长期租房，不方便；"台北之星"的定位，正好介于酒店与租房之间，是您最佳投资工具。
　　显然，酒店式公寓作为新型房产投资和消费模式的主要产品属性被放到了最后。而且目标消费群体圈定的过于宽泛，且不说流动常住人口是否是酒店的长期客户，仅就长期租房的不便利和进行酒店投资的必要性来说，也没有太大的关联。
　　虽然借用了酒店式公寓的概念，但台北之星并非严格意义上的酒店式服务公寓。
　　首先，酒店式服务公寓房型以类似酒店标准间为主，配有豪华商务套房，提供居家生活所需的厨卫、家具等多种生活设施。简义上说，需要具备基本的精装修标准。
　　而据亿房网2000年的个盘档案显示：台北之星当时仅对厨、卫进行了基本装修。与酒店相类似的是使用了中央空调和变频供水。
　　其次，物业管理应该由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理。当时台北之星物业管理费定在1.2元／平方米，配套管理费5000元。有趣的是，台北之星的物业管理公司广州佳音在物业管理的领域资历尚浅，并没有其它代理的个案。对于酒店式公寓而言，当然是十分欠缺的。
　　不过，在台北之星的定位上，却涉及了酒店式公寓的多种类型：
　　1、 日常接待用——商务类酒店式公寓
　　2、 办事处、分公司——酒店式行政公寓
　　3、 作单身公寓——公寓式酒店
　　4、 最佳投资工具——产权式酒店
　　目前武汉市场上尚未形成如此丰富的酒店式公寓产品类型。
　　而且，在户型配比上，台北之星全部规划为“套房”，这也和武汉后期出现的酒店式公寓以“单间”为主不同。
　　户型配比如下：

　　凭借优越的商业地段，经历了３年的销售周期，台北之星１０－２２层的酒店式公寓部分在２００３年９月结束销售，而23-24层的复式楼部分持续用了五年时间才得以消化。
　　根据亿房个盘档案，台北之星的价格经历了如下的变化：

 
目前，台北之星５２平方米一室一厅（精装修）的租金在１６００元／平方米左右。

　　台北之星结束销售的２００３年，汉飞.青年城开始发售，其营销模式对后来的武汉酒店式公寓产生了深远的影响。

炒房时代

2003年，武汉的房产投资初露苗头。
　　武昌的鹏程时代、汉口的天下.城市星座均推出30—50平方米的小套户型。
　　鹏程时代的小套标间在29平方米左右，稍大的翡翠座客卧房分开，基本已具备酒店式公寓的产品雏形。
　　当时两者单价均高出周边楼盘300—500元/平方米的价格，这也是投资类产品与普通住宅的基本区别。
　　销售顺风顺水，而购买此类住宅的的确不少是握有余钱准备转而租赁的房东。不乏已购买二、三套住宅的投资者。这批早期的房产掘金者或多或少并没有预期到2004年武汉房产的极度升值，以租养贷，找一个好地段，每月均有稳定的收益，就已足够。
　　早期武汉房地产的消费投资是发散性的，无组织的，无意识的，长期浸淫于本土空气和本土文化，加之对武汉经济发展缺乏前瞻性的了解，武汉的开发商和房产代理商对房产投资领域的水深水浅尚缺乏估计。
　　东风悄悄来临时，外地代理商抓住了先机。
　　何况来自于对酒店式公寓已运作相当成熟的上海。
　　天时、地利、人和，汉飞.青年城适逢其会。
　　汉飞.青年城率先提出了精装修酒店式高级服务公寓的概念。它将这种新概念诠释的十分直白：
　　1、 100%得房率
　　2、 买平方得立方
　　3、 买房送装修
　　4、 七大类酒店式物业管理服务
　　5、 用租房的钱买房，17%的年收益
　　汉飞.青年城将酒店式公寓描述成一种配备精装修和酒店式物业管理服务的产品，它并没有点出酒店式公寓后期是否具备升值的保障，而是将精装修等基本配备描述成该产品的附加价值，并将此附加价值不断放大，在售楼部现场，布置漂亮的样板房，将所有装修样才进行展示：“买什么得什么，买什么送什么。”后期17%的年收益，一一用表格形式算好，武汉人第一次领略到买一套房子还可以送这么多东西，也第一次领略到买房子可以如此时髦。
　　因此，汉飞.青年城依然非严格意义的酒店式公寓，而是精装修公寓。
　　前期（开盘前一个月，不能参观样板房，此时楼房以套（12-20万/套）卖。开盘后：看楼通道包装：红地毯，样板间有各种装修材料的具体产地、品牌标识。外立面广告+报纸广告（在长江和楚天发布连续四个整版的广告），交纳定金用户可获得抵值VIP卡。
　　这就是汉飞.青年城的营销节奏。
　　在房型上面标准层2.8米，挑高4.8米（内复式型双层），当然在收房后，消费者才发现物业出现的种种弊端，过少的电梯，过高的容积率、过窄的通道，过低的层高，还有过少的车位。
　　汉飞青年城2003年底主体结构封顶，2004年6月毛坯交房，2004年10月精装修交房。
　　项目销售的火热出乎预料，在800套房屋销售一空后，汉飞青年城的行情并没有停滞下来，反而价格见涨。
　　武汉的炒房时代在汉飞青年城的助力下开始来临。
　　炒房与一般房产投资的最大区别在于房产在短期内的快速升值，所谓短期，即卖方并不准备自住及长期租赁，而是利用购入和卖出的时间差赚取差价。
　　因此符合炒房条件的物业需具备的前提条件是大量购房者对本楼盘的集中性需求。
　　在汉飞.青年城之前，期房和现房的差价多在100-300元/平方米左右，而且楼盘品质及定位相似度高，很难形成供不应求的情况。
　　即使有相类似的物业，代理商也没有给予对应的炒作，最明显的莫过于位于香港路的开源.阳光城。该楼盘2003年初开盘，10月完成销售，完成销售的时间刚好是汉飞.青年城紧锣密鼓筹备推出的时间。
　　其主要产品为精装小户型房，有自助式洗衣、家政中心、购物超市、咖啡厅、健身房、商务中心、智能化系统、星级酒店式电梯大堂，内部空间可任意分割组合，有线、宽带、空调、热水器、浴 霸、抽油烟机、电磁炉、橱柜、厨卫设施配套齐全。
　　这样与汉飞.青年城相当相似的物业，在无炒作的前提下，从开盘到交房升值仅300元/平方米。（如下：）

　　而汉飞青年城所具备的快速的销售周期、武汉并没有同类竞争概念的物业、消费者的追捧成为不断炒作的基础。据亿房的监测资料，到2004年3月，汉飞.青年城的均价已上涨到5300元/平方米，在转卖市场上依然大获追捧。

　　由于武汉尚无先例，各项政策的漏洞为炒房者大开绿灯。其后，类似的“精装修公寓”在武汉市场上如雨后春笋，参照的大多为“汉飞”模式。
　　汉飞在一定程度上引导了武汉市酒店式公寓的概念业态，并为房产短线投资提供了蓝本。
　　当然，汉飞也培育了第二代或是第三代的长钱投资者，通过亿房网对2006年12-2月的租赁监测，在短短三个月时间中，汉飞青年城仅通过亿房网对外出租的房屋就达到200多套，占总套数的30%，价格在800-1200元/平方米之间。
　　当年代理商勾画的蓝图是，房屋如以1000-1200元/平方米租出，购房者即有可观收益。
　　目前租金水平已基本达到，当然也有耐于若干业主对总体租赁水平的沟通维持。
　　但市场反应又是如何，同样在网上，求租者仅10家而已。
　　对于预期看跌的2006年楼市而言，酒店式公寓的前景不尽光明。

　　说到酒店式公寓，不得不提及另一个词汇——烂尾楼。
　　2004年武汉出现了小户型公寓投资热，基本上都是由烂尾楼改造而成。
　　这其间存在着巧妙的时间契机。
　　2003年到2004年，也正是武汉市政府改造烂尾楼和停建工程比较集中的一段时间。
　　那么什么是烂尾楼？为什么大多数烂尾楼的改建工程都定位在了酒店式公寓这一物业类型呢？
　　所谓烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人等。
　　回到7到10年前，是武汉烂尾楼形成比较集中的时期。
　　和其它城市一样，武汉烂尾楼的形成主要有以下三个成因：
　　一、资金链条断裂。由于当时市场不规范，房地产开发准入门槛不高，且以协议方式获取土地的手续过于简单。因此造成一些开发商仅投入很少的资金就动工开发，当银行银根紧缩、后续贷款不能跟进时，便陷入绝地，无法继续施工。如位于中南路目前正重新投入建设的新时代中心就是一例。
　　二、政策性调整。在前几年的房地产开发过程中，为规范金融和市场秩序，国家规定：金融机构、政府部门不能参与房地产开发，由此导致一些挂靠的开发企业断了资金来源。此外还有的是因为机构调整，如国家撤销了煤炭部，其属下的煤炭设计院由此没了“娘家”，断了“奶水”，其开发项目也成为武昌最有名的烂尾楼。
　　三、市场定位失误。汉阳的原国际大酒店，最初的设计定位为高级大酒店，以汉阳当时的市场环境，建成后明显没有市场，投资方因此不再投入，由此形成资金断流而停工烂尾。
　　由于涉及复杂的资金及债权纠纷，同时面临重新启动后如何进行市场定位的问题，烂尾楼的改造无疑困难丛丛。
　　所幸的是，武汉的烂尾楼大都位于城市中心繁华地段。而这也恰好是酒店式公寓项目最注重的价值因素，毕竟，对于投资类项目来说，只有优越的地段才能保障物业升值和后期的转售及租赁。
　　同时，很多烂尾楼本身设计上存在瑕疵，有些产品前期定位是商场、写字楼，因此实现向当时市场上销售最为火暴的住宅类产品的转型是有难度的，一方面，产品类型不同，设计标准不同，肯定会造成户型设计及各种规划的差强人意，目前市场上很多烂尾楼改造的酒店式公寓项目都存在一定数量的异型房即是范例。另一方面，普通市民会接受烂尾楼改造项目吗？就是接受，所预期的市场价位将会比一般新建商品房要低。而且，烂尾楼项目一般闲置多年，土地使用年限比一般住宅要少。
　　如何采用一个新型的更有诱惑力的产品转嫁烂尾楼项目的不足甚至提高物业的本身价值？
　　酒店式公寓成为一个很好的出路。
　　但是开发商并不准备做酒店式公寓，因为其对后期物业管理公司及投资回报都有一系列要求，该类产品在当时的武汉尚属一个新领域，只准备把房子卖出去尽快回收资金的开发商不愿意冒这样的风险。
　　把产品推销出去，又能堂而皇之的引用新概念成为开发商思考的课题。
　　最终的结果是，本属于小户型精装修公寓的产品被包装成了“酒店式公寓”，在这类产品的宣传册上，我们通常能发现这样的语句：“酒店式的大堂，酒店式的管理”。在消费者不熟知产品属性的情况下，它更象一种标志性的认定。
　　武汉市大部分打着“酒店式公寓”名号的产品大致如此。
　　而汉飞.青年城的成功无疑为烂尾楼向“酒店式公寓”的转换提供了成功的范例。
　　其后，是一系列烂尾楼项目的争相模仿：非常男女、东方时空、宝利金国际广场、金叶ＳＯＬＯ国际、上城国际……
　　其中，最有意思的武汉阳光置业有限公司推出的青青国际公寓，该楼盘的前身是写字楼，滞销了几年成为烂尾楼，在没有对建筑本身作太大改变的前提下，代理公司将其重新定位成“酒店式公寓”，以３８００元／平方米的价格推出市场，结果短短几个月即销售一空，它也成为最初的“温州炒房团”进行团购的房屋之一。
　　在２００４年的销售中，购房者被一系列的概念所引导。
　　一方面通过心理包装淡化烂尾楼概念，相信购房者都有这样的体验，销售人员是不会告诉你此楼以前是烂尾楼的。并且在营销过程中，有意识让消费者树立起过渡性产品的概念。既然是过渡性产品，对房屋的品质要求就会有所降低。另一方面，“酒店式公寓”是什么，是小资的，时髦的，流行的。这样的“白领公寓”让消费者有意或无意的忽略其曾作为烂尾楼的存在，甚至也能忍受不适宜居住的种种不足。因为它拥有了升值、投资、社会认同感等更多和更高的追加价值。
　　如果说在前期销售中，这样的包装与实际产品的距离表现的还不明显。那么在后期的运营中，各种弊端越多的体现出来。在和一些房产教授和社会人士的倾谈中，常听到这样的声音，不少“酒店式公寓”单位都成为情妇的“居住地”，这与项目在精神层面的定位无疑是存在反差的，也实在令人尴尬。
　　正因此，在面对火爆的市场环境及越来越多类似产品的同时，开发商也在探寻投资类产品新的出路。