一、 何谓“酒店式公寓”？ 酒店式公寓，也称服务式公寓，酒店式公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。从酒店式公寓的定义，我们可以看出酒店公寓具有如下特点：
1、酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；
2、酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；
3、酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；
4、酒店式公寓必须具有居家的氛围；
5、相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；
与酒店式公寓的功能相适应，酒店式公寓在设计和配套上具有如下特点：
1、酒店式公寓具有较大的空间，而酒店房间的空间比较；
2、酒店式公寓配有设备齐全的厨房；
3、酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具；
二、 酒店式公寓的客群定位
酒店式公寓主要针对居住市场中的较长居住的居民（包括本国居民和外国居民），一般居住时间在4天及以上，这个市场的主要客人主要有；
★长期出国的生意人；
★长期在外的经营管理者；
★以及正放长假的家庭等；
从目前北京酒店式公寓的客群结构来看，主要是欧美客人，其次是日本客人，从职业分布来看，主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员，使馆工作人员，其他外籍人士等，国内客户（包括港、澳、台在内）所占的比例还比较小；但不同区域的客户结构存在一定的差异，比如CBD以及整个东部酒店式公寓的客群主要是欧美客户和日本客户，大部分甚至是中关村内部的客户，但随着国际性客户不断入住中关村，以及中关村西区高品质写字楼的入市，国际性客户的比例会逐渐上升；但不同区域之间的客户（尤其是最终的使用者）结构存在较大差别。
三、 北京酒店式公寓供给现状
北京酒店式公寓的总体供给量大约在7000个单位（套）左右，主要仍然分布在CBD及周边的东部区域，其他区域像王府井的东方广场，崇文门的新世界商场，中关村等，也有一定量的酒店公寓上市。
附表 北京部分酒店公寓租金面积户型一览表
项目名称 租金水平（美金/月*套） 使用面积 户型
国贸公寓 2400 – 8000 70.1 - 228建面 1 - 4居
嘉里中心 2800 – 22500 100 - 526建面 1 - 5居
雅诗阁 3000 – 12500 105 - 80建面 1 - 4居
凯宾斯基公寓1850 – 6000 51.99 - 154.69 1 - 4居
丽苑公寓 1800 – 6500 60 - 237建面 1 - 3居
丽都公寓 1500 – 8500 54 - 285建面 1 - 5居
京城大厦 2300 – 8800 109 – 336建面 1 - 5居
盈科中心 1800 – 8000 75 - 304建面 1 - 3居
丽晶苑 2200 – 7000 149 - 352建面 2 - 4居
三全公寓 1000 – 7000 33 - 225建面 1 - 4居
瑞士酒店 2200 – 6000 53 - 160建面 1 - 3居
福景苑 2300 – 1000 76 - 340建面 1 - 4居
东湖别墅公寓2230 – 12700 81 - 370建面 1 - 5居
北京国际俱乐部公寓3200 – 10500 58.13 - 189.01 1 - 4居
万国公寓 5000 – 13000 153 - 306建面 2 - 4居
东方豪庭公寓 1700 – 13000 55 - 300建面 1 - 4居
四、 酒店式公寓租金及售价
酒店公寓的租金和售价基本上和甲级或顶级写字楼的租金和售价持平，北京比较早的知名酒店公寓酒店的租金水平（不包括物业管理费用）基本上在USD30—40/平米*月，租金水平和顶级写字楼水平相当，物业管理费基本上相当于租金的10%左右。酒店公寓目前的售价基本上在USD2000/平米以上。
五、 酒店式公寓户型
酒店公寓项目因为所处位置有所差异，但总体而言，1—2居室的面积占大多数，3居以上的户型相对比较少。1居室的使用面积在50—90平米之间，2居的使用面积基本在90—150平米之间；3居的使用面积在140—200平米之间；4居的使用面积至少在150平米以上；从不同户型的配比来看，1居和2居所占的比例较大，一般在85%左右比较合适。不同区域由于客群存在比较大的差异，所以对不同户型的需求存在一定差异，比如东部CBD的国贸公寓和燕莎的凯宾斯基就存在一定差异；国贸公寓的1居和2居比较抢手，3居的空置率相对高一些；而凯宾斯基的1居、2居和3居、4居需求差不多，但需求的客户类型和层次不一样，1居和2居主要是租期比较短的客户（凯宾斯基1月起租），3居和4居主要是一些长期租户（1年以上的租户）。
六、 酒店式公寓装修标准
酒店公寓总体的装修标准应该不低于4星级酒店的装修标准，细分起来，客户对酒店公寓的装修要求主要包括如下几个方面：
1、对大堂及公共区域的装修要求：酒店公寓在大堂的面积和挑高（空）方面没有写字楼要求得那么严格，但酒店公寓对于大堂装修的档次特别看重，对于公共区域的装修重在装修后的效果，而不一定必须使用非常名贵的材料；
2、对外立面的装修要求，酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墙，高档石材，瓷砖；
3、对卫生间的装修要求，对酒店公寓卫生间总体的装修效果可以概括为“宽敞、明亮、实用”，在功能划分上需要考虑“浴缸、独立淋浴房、带浴缸精装修、高档卫浴、大浴缸”；
4、对厨房的装修要求；厨房基本上需要配备全套厨房电器，同时基本上需要考虑西式厨房或者是中西合璧式厨房；
七、 酒店式公寓家电家具配置
酒店公寓从业态上看，更靠近酒店业，可以算作酒店物业的一个细分市场，同时由于酒店公寓的买家基本上属于投资型客户，而最终使用对象除了在使用时间上相对于酒店客户更稳定更长期，听以几乎所有的酒店公寓都是精装修产品，同时由于酒店公寓的最张使用客群的层次相对比较高，对于家具和家电的配置一般都比较讲究。
从酒店公寓的家具配置来看，至少需要以下配置：床（或加长床）、沙发、书桌、餐桌，根据入住客群的具体情况可以考虑配置：书柜、酒柜、儿童床等；从品牌的要求来看，一般需要配置国外知名品牌。
八、 酒店式公寓配套设施
从酒店公寓家电的配置来看，一般至少需要考虑以下电器：电视、洗衣机、微波炉、冰箱、空调、洗碗机；根据入住客人情况备选的家电包括：饮水机、电饭煲、烘干机、烤箱、音响等。从品牌的要求来看，应该是国外知名品牌。
从酒店公寓项目的配套服务及设施来看，健身中心和游泳池是配套比例比较高的设施，基本上每个项目都具有两项配套服务，另外配套比例比较高的设施，基本上每个项目都具有这两项配套服务，另外配套比例比较高的是儿童活动室和儿童游乐场，主要原因在于有一部分高端长期居住的客户，往往是整个家庭几口人都居住在酒店式公寓项目里，并且这些客户的家庭中有一些未成年的儿童，为了这部分儿童活动和玩耍的需要，相当一部分项目设计了儿童活动或游乐场所；其次对于餐饮、（小型）超市、商务中心、桑拿、健康俱乐部、银行的配套比例都比较高。
附表 酒店公寓目前配套设施
配套服务项目 百分比 配套服务项目 百分比
健身房/健身中心 87.5 诊所 12.5
游泳池 87.5 电影院 12.5
儿童活动室/儿童游乐场62.5 花园 12.5
餐饮 56.25 咖啡 12.5
超市 43.75 台球室 12.5
桑拿 37.5 网球场 12.5
商务中心 37.5 高尔夫练习场 6.25
健康俱乐部 31.25 酒吧 6.25
银行 31.25 药店 6.25
购物中心 18.75
从酒店公寓最终使用都（主要是租户）对配套服务设施的需求情况来看“购物场所”、“中餐厅”、“咖啡厅”、“洗衣店”、“银行”、“健身房”、“西餐厅”、“游泳池”、“商务中心”必须配置；“酒吧”、“洗浴中心”、“邮局”、“多功能厅”可以考虑；“会议室”、“茶馆”基本上不用考虑。
九、 酒店式公寓物业服务项目需求
从目前酒店公寓提供的服务内容来看，主要包括“家居清洁”、“洗熨及送衣”、“电召的士”、“订书报杂志”、“送餐”、“叫旱服务”等，由于部分酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的商务兼办公的功能（市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公寓），所以部分写字楼提供服务项目将会慢慢融合进来。
十、 酒店式公寓投资分析
酒店式公寓目前的运营模式主要有以下几种：
1、由开发商持有，聘请专业的酒店管理公司运营，比如“国贸”、“凯宾斯基”等老牌酒店公寓基本上属于这种模式；
2、开发商开发以后出售投资客，然后由引入专业的投资公司替全体投资人打理项目；投资客一般对于投资回报有一定的要求，很多新入市的项目基本上属于这种模式；
新开盘项目基本上都是采用销售方式，也就是说基本上是面向投资客的，酒店公寓投资客在选择项目时，考虑的因素主要有；
★投资回报是酒店公寓投资客的第一考虑因素，一般最低的投资回报要求在8%以上；
★酒店公寓的位置最好在商务核心区，地段和区域直接决定酒店公寓的投资价值，好的区域，比如CBD以及未来的中关村区域都是比较理想的酒店公寓投资区域；
★必须由国际知名的专业酒店经营管理公司进行统一管理和运营，这样才能保证酒店式公寓的4星级以上酒店的服务水准；
★酒店公寓自及周边配套应该比较齐全；
★ 项目要有自己的特色和明确的定位；
结束语
经过10余年的发展，北京的酒店式公寓正在房地产市场中崛起，并被许多投资人士看好，但酒店式公寓缺乏装修、配套、物业等多方面统一的标准，许多高档公寓都公然打着“酒店式公寓”的旗号，不仅误导了投资者，也对酒店式公寓在北京的发展造成了不良影响。因此，建立统一的酒店式公寓标准越来越成为亟待解决的问题。
