二、市场特征

1．供应市场——新型物业推陈出新

上海市酒店式公寓的供应总量呈逐年增长趋势。相对于每年1000多万平方米的普通住宅供应量，酒店式公寓的市场总量则要小得多。目前市场上的供应总量为7000套左右，约140万平方米，因此注定了酒店式公寓作为“高端产品”在市场上的定位。

比较早期的物业有上海商城（1990年上市）和龙柏高级公寓（1992年上市），之后在1998年形成市场供应的高峰，当年新增供应量为2575套，共15个楼盘。包括：上海盛捷、香港广场世纪阁、嘉里公寓、衡山路41号以及浦东的汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供334个单元。

2000年，随着市场的转好，一批管理优秀、设施精良的高品质项目开始走俏租赁市场，形成了市场供应的次高峰，向市场推出11个楼盘，共计1349套单元。相比1998年的第一次高峰，2000年推出的楼盘规模相对比较小，每个楼盘一般在110个单元左右，如：时代豪庭、鸿艺豪庭、亦园等。

2002年上市的威斯汀公寓是“外滩中心”的办公楼、酒店和公寓的三大组成部分之一。该酒店式公寓为市场增加了145套单元，月租金为2400~3000美元，目前出租率已达50%。另一个今年的新增项目为长宁区的瑞峰酒店公寓，该物业的总供应量为400多套，属于中档物业，今年推出其中的一半，目前已经达到接近100%的出租率。

新产品的上市，无疑会对市场上的其他物业形成不同程度的冲击。部分缺少产品特色，经营管理一般的物业，将会很容易被市场所淘汰。具体反映在空置率提高、租金水平下降等方面。持续长久的生命力是酒店式公寓在市场上的法宝，这也是“出售型物业”和“出租型物业”的主要区别之处。

2．需求市场——金字塔顶端的消费者

上海酒店式公寓需求的客户市场，是以来自境内外、金字塔顶端、具有高端住宅消费能力的消费者构成的。作为中国的金融贸易中心，国际化商务活动的往来频繁使越来越多的境外机构雨后春笋般地迅速“抢滩”上海，但出于资金成本有效控制的考虑。这些公司越来越多倾向于租赁市中心区位优越、交通方便、价格仅为酒店房租七八分之一的酒店式公寓，这样，既能享受方便、舒适的服务，又能节省开销，公司亦乐于接受。与此同时，大量外籍经营管理者和专业人士也拥入申城，优厚的津贴补助使大量驻沪外籍人士均乐于租用豪华完善并能提供短期居住的场所。

目前酒店式服务公寓的租客可以划分为短租客户与长租客户。（1）短租客户：租期从一天到三个月不等；这类客户多数是来沪参加某些会议或其他商务活动，或是由于短期的公司业务需要。从客户角度出发，采用短租的形式比较灵活，而且与酒店相比，租金要便宜许多。短期客户通常以一房或两房为主要的租用对象。（2）长租客户：大多为在沪跨国公司的中高级管理人员和一些领馆人员，他们在上海的工作时间较长，通常带有家属，因而在面积上均要求比较大一些。租期一般为三个月以上，租约通常以半年或一年的周期进行续签。

从上海市外经贸委了解到，今年1~4月，全市新批外商投资企业951家，比上年同期增长30.8%。世界《财富》500强企业中已有256家跨国公司在上海投资。许多跨国公司将自己的中国总部甚至亚太总部设在这里。中国已正式加入WTO，上海已成为无数跨国公司倍加青睐的城市，国际商务活动预计在长期内将保持稳定增长，需要中长期留沪的外籍工作人员数字也将随之增长。在相当长一段时期内，这些人士则是酒店式公寓主要的目标客户群体，形成了酒店式公寓发展的巨大市场空间。

据《人民日报》海外版（2002年6月4日）报道：目前，外国人在上海约有6万人，实际就业的达1.6万人。今年头3个月，上海共受理外国人就业手续6733件，比去年同期增长30%。按照国际公认的观点，作为一个国际性的大都市，外籍工作人员占总人口的比例，一般要求在5%以上。按照上海现有的人口计算，外籍人口数应在70万左右，但目前的数量不足10万。因此，随着上海国际化进程的加速，来沪工作的外国人将大量增加。

对目前全市48家各等级酒店公寓进行客户资料分析，外籍人士住房预算在$1500~2500占据市场的39%，$2500~3500占据34%，$3500~ 4000占据20%，$4000以上占据7%。据统计，目前上海外籍人士有6万人（不含港台），以其中30%选择酒店式公寓计算，市场总体市场需求约1.8万套，相对目前7000套的市场供应情况，需求状况较为强劲，其中又以中低价位（$1500~3500/月）两类表现较为突出。

3．租金——适应高层次客户的高端价位

（1）单价特征。酒店式公寓从1997年以来，由于1998年前后市场供应量的集中增加，同时受东南亚金融危机的影响，租金经历了2000年的低谷时期，之后一直保持稳中略升的局面（见下图）。一些高档酒店式公寓租金持续上升，反映出市场需求强劲。与非酒店式公寓相比，酒店式公寓凭借其优良的管理服务，吸引着众多外籍人士。因此，酒店式公寓租金表现出缓慢上升的状态。2002年的第三季度，上海酒店式服务公寓的平均租金为$20.32/平方米·月。预计到今年年底，租金仍然呈上升趋势。其中以浦东和黄浦区的长势较为强劲。

中心城区的静安、卢湾和浦东小陆家嘴的租金价格比较高；徐汇区和长宁区由于区域覆盖范围比较大，地段差异较高，物业档次差距大，因此平均价格偏低。黄浦区市场上酒店式公寓的品质不高，如天赐公寓和金瀚洋公寓，租金难以提高，随着外滩中心威斯汀公寓的上市，会对黄浦区的租金水平和总体品质起到提升作用。

南京西路板块：有上海商城和嘉里公寓两个高品质物业的提升，其平均租金最高。

新天地板块：由于区域环境的不断增值，凭借淮海中路甲级写字楼云集的优势，加上太平桥地区绿化环境的日益完善，平均租金稳居高位，不愧为黄金地段的高端价位。

新华路板块：由于物业建成的时间比较早（基本在1998年以前），周边环境以级服务设施规模比较小，平均租金相对也比较低。

镇宁路板块：物业品质和周边环境都相对比较完善，但是，相似的物业过于密集和集中，品质相近的高档公寓供应量也比较大，充足的市场供应使该板块租金难以走高。

（2）总价特征。酒店式公寓的单套总价根据不同的房型和面积，大致在$1500~10000/月之间。其中月租金在$2500~3500/套的比例最高，约占38%。月租金在$1500~4500/套的比例为85%（见下图）。

4．出租率——直接反映出区域版块的活跃程度

目前，上海市酒店式服务公寓各区域出租率基本在60~90%之间，平均出租率为81.40%。静安区和徐汇区各自以独特的品质，在租金适中的情况下，保持85%以上的高出租率。长宁区的物业受虹桥开发区的影响，在市场上出现的时间比较早，2000年以后，该区域在市场上的影响逐渐低落，目前的租金和入驻率相对都比较低。

南京西路板块：平均租金和出租率在市场上都处于比较高的水平。

衡山路板块：依托周边众多的领馆区优势，和衡山路浓郁的文化沉淀，无论是顶级的衡山路41号，还是中档品质的鸿艺豪庭，都拥有比较稳定的高出租率，约86%。

华山路和镇宁路板块：近两年的市场供应比较集中，以较低的租金水平$18.00/平方米·月左右，使出租率保持在84.4%。

出租率直接受物业所在区域版块的商务活动活跃程度的影响。在虹桥开发区是上海是的唯一的经济开发区时，龙柏高级公寓成为客户的首选，但是随着浦东开发的推进和淮海路、南京路等黄金商务圈的形成，商务活动的中心逐渐东移，这一点在浦东雅诗阁和黄浦区威斯汀公寓的良好出租形式中得到了充分的反映。