2007年4月21日，北京龙泽置业有限公司副总经理杨乐渝在一篇题为《回家的感觉：住在新加坡的服务式公寓》的博客中写道：

　　“这么多年出差总是住酒店，但回想起来，难得有想得起来的酒店。大凡酒店，都是大同小异的标准化服务，进房间就想睡觉的感觉。离开以后，这个城市依然那么陌生，和自己没有一点关联。最近去了一趟新加坡，下榻于一个叫Frasa Suite的服务式公寓。到达新加坡的时间已是深夜，经过六小时的飞行，已感疲惫。从机场到公寓，又走了半个多小时。可到达公寓后，温暖的气息很快驱走了疲惫，突然有了一种回家的感觉。”

　　在这篇不足200字的博客里，杨乐渝除了表达住服务式公寓比住酒店更温馨，还暗藏了另一个潜台词——他将引入新加坡Frasa公司旗下的Frasa Suite品牌。

　　3个月后，Frasa成为北京光华国际中心公寓部分的大业主。“新加坡服务式公寓运营商Frasa已整栋购买了远洋·光华国际一栋拥有370余套、3万多平方米的公寓。”近日，杨乐渝对本报记者独家披露。这是Frasa 第一次进京，而同为来自新加坡服务式公寓品牌的雅诗阁集团已在北京经营多年。

　　分析人士指出，目前北京的服务式公寓主要由开发商或酒店管理公司进行经营，境外专业服务式公寓品牌的进入，将给已经“变异”的本土服务式公寓带来新一轮冲击波。

　　变异的概念

　　“一定不要将海晟国际公寓称为酒店式公寓或者酒店式服务公寓。”北京海晟房地产开发有限公司营销总监关云飞(关云飞博客,关云飞新闻,关云飞说吧)强调海晟国际公寓是服务式公寓。

　　关云飞认为海晟国际公寓具有“服务式公寓”称呼的资格，是因为项目由仲量联行CELECT物业品牌提供服务——一种可以全天24小时提供多种服务的物业类型。“仲量联行专门为我们这种创新设立了CELECT物业品牌。”他说。

　　位于东直门区域的海晟国际公寓为海晟·名苑五期，项目主力户型面积为45～70平方米，总套数达832套，这也是目前北京市场上开发套数最多的服务式公寓。

　　在关云飞看来，服务式公寓应该分为两种，一种是“大业主”持有，比如雅诗阁来持有，另外一种就是如海晟国际公寓，可以散售，但邀请仲量联行专门成立了个部门。

　　“先散售，再请国际代理公司做物业管理，”在营销环节上，很多开发商将此类公寓称之为“服务式公寓”。有专家也表示，国内把“服务式公寓”作为一个炒作的“噱头”，实质是在营销小户型。

　　究竟类似海晟国际公寓这种将产权分别售给业主的项目算不算“服务式公寓”呢？市场上存在不同的声音。

　　杨乐渝表示，“谁说自己是服务式公寓，就问对方两点：是否是单一产权、是否由服务式公寓品牌运营商提供专属化服务。”在他看来，由Frasa、雅诗阁持有经营的单一产权公寓才是真正的服务式公寓。雅诗阁目前在北京已经持有或经营的服务式公寓包括北京雅诗阁服务式公寓、丽舍公寓和北京盛捷中关村服务式公寓。

　　“服务式公寓应该具备三个条件：第一是拥有单一产权，即项目由开发商或经营公司持有；第二是应该由国际化的管理团队统一管理、提供各项服务；第三是拥有良好的硬件设施。”高力国际专业咨询部杨清说。

　　营销噱头？

　　上世纪末，在广东，一群地产营销人为推广一个小户型项目冥思苦想，如何将其推广出去，需要什么样的噱头？什么样的物业类型听起来够档次？于是，开发商决定加进“酒店”的概念。“酒店式公寓”迅速推广到国内其他城市，包括北京。

　　对于中小户型项目而言，开发商将传统的房地产开发与传统的酒店式服务结合起来，“CBD某项目在快封顶时，还没有确定产品形态，最后在询问多位圈内人士后，以酒店式公寓的概念对外销售。”一位知情人士透露。

　　与新加坡的品牌服务式公寓运营商不同，北京的“服务式公寓”名称经常发生变化。

　　“我们项目已经不叫酒店式公寓，因为市场已经叫了四五年，概念过于陈旧。”合生国际花园策划经理赵咏涛说，现在该项目已经采用“服务式国际公寓”的名称。据了解，位于广渠门外大街的合生国际花园规划有两栋采用租赁形式的服务式公寓。

　　在今年5月正式接手北四环芍药居某项目的杨夕，在提到该项目时，用到“酒店级”公寓的称谓，“不叫酒店式公寓，觉得叫酒店级更合适些。”作为北京金网络房地产经纪有限公司的项目经理，杨夕参与了前期的市场调研和策划，在与开发商进行了较长时间的接触后，最终将项目定位为“酒店级”公寓产品形态。

　　本报调查统计，这个规划开发336套、主力户型60～70平方米“酒店级”公寓项目是今年6个纯新盘酒店式公寓的其中之一，其他项目还包括世界城、波菲特行政公寓和燕莎CLASS等。另外还有一些项目后期或部分有酒店式公寓产品入市，如华业国际公寓、保利金泉广场等。

　　“价格每平方米2万元以上的服务式公寓在目前来说，得到的投资回报率已经很低，投资时需谨慎考虑。”杨夕说。相关数据显示，2006年在售酒店式公寓项目超过20个，销售套数近4000套。（编辑fridaya）