成都服务式公寓研究
一、服务式公寓的界定
所谓服务式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓，市场定位较高，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或服务式公寓管理公司并由其统一经营和管理，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。
关键词：酒店式服务、公寓式管理
二、服务式公寓的特点
与星级酒店相比，服务式公寓在大堂、室内装修等基本相同以外，最大的区别在于为该区域常住高端外籍商务人士提供星级酒店不能提供的“家”的温馨感觉；
与高档公寓相比，服务式公寓由专业的服务式公寓管理公司提供酒店式的家政服务、礼宾服务、商务服务、健康服务、社区文化服务、工程维修服务等多个方面。
服务式公寓地理位置较好，一般集中在领事馆、高档写字楼、外籍人士经常活动的区域、周边餐饮娱乐、大型商场云集的区域。
服务式公寓的出租率较高，一般出租率为80-90%以上，比星级酒店略高，且租金增幅稳定，有较好的投资保障。
服务式公寓长租客主要为外国企业驻中国的中高层管理人员，散客为高端商务人士出差和旅游人士。
服务式公寓的价值是建立在高档豪华装修、完善的配套设施等硬件基础之上，真正的价值体现在于软件即服务之上，一家好的服务式管理公司提供的优质服务是可以为服务式公寓的租金增长及入住率提供根本保证。
三、服务式公寓在成都
服务式公寓首先出现在沿海地区，主要满足商务外籍人士，在成都还处于刚刚起步阶段。目前已经有包括雅诗阁等3家国外财团介入成都服务式公寓的投资，它们实力雄厚的企业背景将为成都的首批服务式公寓做出样本。未来两年内，服务式公寓的投资开发将成为成都楼市的新热点。
1、香格里拉服务式公寓（已面世）
2、来福士雅诗阁服务式公寓（筹备中）
3、仁恒辉盛服务式公寓（筹备中）
4、华人置业引进的服务式公寓（筹备中）
香格里拉酒店提供了成都首个服务式公寓产品，在酒店5至7层设有26间服务式公寓，房间配套从套一到套三不等，给客人提供各类服务和成都的相关信息。拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。随着越来越多的跨国公司投资成都，服务式公寓已出现很大的需求。香格里拉酒店已将目标人群锁定跨国公司高管。
全球最大的服务式公寓品牌Oakwood（奥克伍德）落户新希望路7号丰德万瑞中心，位于人民南路科技商务区，建筑面积达30441平方米、共计25层，将于2011年正式营业。该服务式公寓拥有服务式公寓237套，包括标间、一室、二室、三室户型，将为外国政府驻蓉机构人员和世界知名企业驻蓉外籍人士及国内商务人士提供私密性强、品质高的住宿环境，除五星级酒店拥有的服务外，还将提供居家服务，客人可以在公寓里做饭、洗衣等日常居家生活。这将进一步填补成都地区一直没有适合外国驻蓉机构和企业的外籍人士长期居住的专业化服务公寓的空白，同时也将对人南科技商务区现代服务业的提档升级和国际化发展起到积极的推动作用。
四、服务式公寓市场前景
根据成都外资投资发展的速度，目前在成都工作的外籍人士在10000人以上，2009年这个数据将突破15000人，这还不包括随行定居的家属。同时外企在成都的普通员工每月房贴一般在1200美金/月，中层管理一般在2000美金/月，高层管理一般为4000美金/月左右。很多公司的房贴只能使用而不能提取，阻断了外企高管提取买房的可能性，这也是服务式公寓的租赁保障。服务式公寓的租金水平将以2%的增幅逐年递增，2009年将达到169元/月. m²，预计2012年将达到200元/月. m²。
服务式公寓是高端商务人士的高端居住配套，主要集中在城市商务聚集区，目前成都市场已经开始出现，并且随着成都对外经济的不断发展，市场需求正不断增长。对于一个零起步的市场来说，服务式公寓在成都将拥有广阔的市场前景。
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